Como funciona a Tabela Price no financiamento?
A Tabela Price (ou Sistema de Amortização Francês) é caracterizada por apresentar prestações periódicas e constantes ao longo de todo o prazo acordado (antes de taxas extras, seguros ou correção monetária). No início do financiamento, a maior parte do valor da parcela é direcionada para o pagamento dos juros acumulados, enquanto uma fração menor quita o saldo devedor original (amortização). Conforme o saldo devedor diminui com o passar do tempo, a proporção de juros cai e a amortização aumenta progressivamente. É ideal para quem precisa de estabilidade nas parcelas mensais e quer previsibilidade financeira absoluta.
Qual a diferença entre Price e SAC?
A principal diferença reside no método de amortização da dívida. No SAC (Sistema de Amortização Constante), a quantia amortizada mensalmente é fixa, o que significa que o saldo devedor diminui em parcelas iguais todo mês. Como os juros são calculados como um percentual sobre o saldo devedor restante, as parcelas no SAC começam mais altas e decrescem ao longo do contrato. Na Tabela Price, a prestação básica se mantém igual do início ao fim do prazo.
De modo geral, o custo total de juros pagos no SAC é inferior ao da Tabela Price porque a dívida principal é abatida de forma mais rápida nas primeiras fases do financiamento. Por isso, bancos como a Caixa Econômica costumam recomendar o SAC para contratos longos de habitação.
Como calcular a parcela do financiamento imobiliário?
A parcela total do financiamento imobiliário é a somatória de três elementos:
Prestação básica (Amortização + Juros),
Seguros obrigatórios (MIP e DFI) e a
Taxa de administração do contrato (cobrada mensalmente por instituições financeiras).
A prestação básica é dada pelas regras matemáticas da Tabela Price (fórmula de anuidades) ou do SAC (divisão do montante financiado pelo prazo, acrescido de juros). Já os seguros variam de acordo com a seguradora do banco e a faixa etária dos proponentes. Nosso simulador calcula a prestação aplicando as fórmulas oficiais de cada tabela, incorporando MIP e a taxa mensal de forma exata e simulando o impacto direto no saldo devedor.
Vale a pena dar uma entrada maior no financiamento?
Sim, altamente recomendado. Fornecer uma entrada maior traz duas grandes vantagens financeiras imediatas:
- Redução da base de juros: Como os juros mensais incidem sobre o montante financiado, um menor valor financiado diminui drasticamente o total de juros pagos ao final do contrato.
- Melhores taxas de juros: Bancos comerciais e cooperativas de crédito costumam oferecer taxas percentuais mais baratas para clientes que financiam percentuais menores do imóvel (ex: financiar 50% em vez de 80% do valor de avaliação).
O que é MIP no financiamento imobiliário?
A sigla MIP significa Morte e Invalidez Permanente. Trata-se de um seguro de contratação obrigatória por lei em todos os financiamentos habitacionais no Brasil sob as regras do Sistema Financeiro de Habitação (SFH). O seguro garante que, em caso de falecimento ou incapacidade permanente do comprador, a sua cota-parte do saldo devedor do financiamento será quitada pela seguradora.
Normalmente, o seguro MIP é cobrado como uma alíquota anual (ex: 0,15% a 0,35%) dividida pelos 12 meses e aplicada sobre o saldo devedor em aberto do mês anterior. Isso faz com que, no SAC e na Price, o prêmio do seguro tenda a reduzir à medida que o saldo devedor diminui.